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辽宁省人大在媒体发布了一则公告，《辽宁省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法（草案）》（以下简称《办法（草案）》，经审议后，向社会征求意见。《办法（草案）》如果获得人大通过实施，将意味着辽宁省首次出现地方性城乡规划法的相关法律。

　　15日，辽宁蔚蓝房地产开发有限公司总经理王洪哲说，《办法（草案）》不会对城市(论坛新闻)地产开发形成影响，但对于农村宅基地的小产权房交易和拆迁补偿，将形成有效的法律依据。与此同时，沈阳市中级人民法院民二庭法官韩鹏以北京著名的“画家村案”为例，提醒城镇居民，小产权房发生经济纠纷后，买卖双方都会蒙受损失。

　　小产权房拆迁不补偿自建面积

　　农村集体用地的宅基地小产权房，从原则上说，城里人是无权购买的，买卖、交易仅限于具有农村户口的农民。而在社会发展过程中，数年前曾经出现过城里人购买宅基地小产权房的现象。城镇居民购买小产权房分两种原因：一是自住，以休假、养老为目的；二是以期拆迁时获得面积补偿，谋求经济利益。

　　几年前，个别城镇居民前往农村买房，购置后将房屋拆除重建，造起更大面积的房屋，以图在我国城市化进程中，获得集体土地转变为城市用地后的补偿，或者获得更多的拆迁补偿。

　　“如果《办法（草案）》获得省人大通过，城里人购买宅基地的小产权房，以及获利的企图将从法律上被禁止。”王洪哲说，“新法规定房主在改建房屋时，必须获得乡镇等相关部门的规划审批，不是自己说改就能改的。而且，即使私自改建，在拆迁时，补偿金额也是参照小产权证上的面积，不会依照改建后的面积。城里人想通过购置小产权房、私自改建获得更多拆迁补偿的想法，已经基本不可能实现。”

　　城镇居民购买小产权房不受保护

　　即使在《办法（草案）》出台前，城镇居民购买小产权房也找不到任何法律依据。虽然有个别开发商通过某种方式，将小产权房销售给城里人，但城镇居民是不能依法办理小产权房的房证的，只有农村户口的农民才能办理小产权房证，因此，城里人多半是通过借用农村亲戚户口或者其他不合理方式获得的小产权房证。

　　“在这种情况下，城里人购买小产权房，如果是自住，尚不容易发生问题，但若是以谋利为目的，现实中很难得到法律保护和政策支持，因为其本身就可能有许多见不得光的背景。《办法（草案）》出台后，城镇居民购买小产权房的行为将得到有效禁止。”王洪哲说。

　　“画家村案”警示城镇农村居民

　　据韩鹏法官介绍，北京第二中级人民法院判决的“画家村案”，就是一起著名的小产权房经济纠纷案件。2000余名画家搬入通州宋庄，形成“画家村”，随后因房价上涨，被后悔的村民起诉，要求判决购买合同无效，并赔偿。

　　北京二中院终审的结果是，判决双方签订的房屋买卖协议无效，城镇居民李玉兰腾退房屋，村民马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款，同时认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，对李玉兰的利益损失进行赔偿。

　　这一判决似乎李玉兰获利，但事实上双方都受到损失。如果当初没有发生小产权房交易，村民的房产交易时将以评估价售出，同样李玉兰一方面不得不退出房产，也遭受了房价上涨后的损失。因此，韩鹏法官提醒读者，购买小产权房不仅得不到法律保护，还可能遭受经济上的损失。

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