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潮州市征地拆迁补偿如何计算，潮州市征地拆迁律师

关于评估机构的选择，根据建设部2003年12月1日颁布的《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条规定，市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择；拆迁估价机构的确定应当公平、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。如某省会城市的具体做法是，拆迁人取得房屋拆迁许可证后，有意向接受估价业务委托的评估机构可以到政府拆迁主管部门进行登记，市房屋拆迁管理部门和拆迁人根据拆迁项目大小和难易程度，在具有资质的评估机构中选择几家，并予以公示。由拆迁人组织被拆迁人对公示的评估机构进行投票，根据实际投票数中有效票相对多数确定评估机构。表面上看，这种做法赋予了被拆迁人足够的主动权，由他们通过民主投票的方式来自行选择评估机构，而不是由拆迁人一方来选择，从而可以充分保证拆迁评估及其结果的公正性和公平性，即保障了被拆迁人的利益。

然而，在实际操作中往往存在如下两方面的弊端：一方面，由于被拆迁人对房地产评估这门技术及评估机构的了解有限，所以很难选出最能对房屋拆迁补偿价格进行合理、公正地估算的评估机构，而且被拆迁人作为分散的个体，往往参与意识不强，真正参与投票的并不多，这就使得拆迁人或者个别评估机构有可能做一些手脚，借这种看起来公正、民主的方式达到暗箱操作的目的，来选择拆迁人意愿中的评估机构。另一方面，在实际操作中，供选择的评估机构往往都是本地的，而一些经济不发达或欠发达的市、县只有有限的几个评估机构，这样无疑会限制被拆迁人的选择，也为拆迁人留下可人为操作的余地。为了杜绝可能出现的不公正现象，我们认为，除了本地评估机构可供选择外，应当引入竞争机制，允许外地等级高、信誉好的评估机构申请参与竞争。评估机构的选择可以借鉴法院系统或者彩票摇奖的做法，采取由拆迁主管部门在具有拆迁评估资质而又愿意接受拆迁评估业务委托的全部评估机构中，以摇号或者抽签的办法选定评估机构。在举行摇号或抽签之前，由拆迁主管部门根据拆迁项目的性质、规模等不同情况，拟定对评估机构应具备的资质及其他相关条件（如年业务量、当前已完成的拆迁评估项目数量及正在进行的拆迁评估项目数量、项目完成的质量等）的要求，并由有意愿接受拆迁评估业务委托的评估机构（允许外地符合条件的评估机构参与竞争）向拆迁主管部门提交参选申请。拆迁主管部门只做形式审查，符合条件的评估机构都可以参与摇号和抽签。为保证评估机构选择的规范性、严肃性，符合公开、公平、公正的要求，摇号或抽签的组织工作应由房屋拆迁管理部门负责，并邀请公证机构参与，采用一套规范的选择实施程序。对于实施程序的安排要求简明清楚，这样容易为拆迁当事人尤其是被拆迁人所理解和接受；要具有较好的可操作性，容易实，比较经济；要规范稳定，这样才能建立权威性、可信性。摇号抽签选择方式在选择房屋拆迁评估机构过程中，完全去除了关系等因素对评估机构选择的影响及拆迁人或者个别评估机构做手脚的可能性，从而可以充分保证评估的公正性和公平性。

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