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　　5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围。

　　随着今年政府工作报告为营改增任务立下“军令状”，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业这四块最难啃的“骨头”也都将在今年5月1日正式纳入营改增轨道。但时间紧、任务重，上述四大行业之所以迟迟未被纳入试点必定有它的难点所在。

　　王军就表示，此次营改增不同于以往，面临着诸多挑战。“一是数量大，1000万纳税人要改制;二是时间紧，只有不到两个月实际准备时间;三是首次涉及自然人缴纳增值税的问题，比如二手房交易;四是纳税人过去很少接触过增值税。”王军说。

　　其中，自然人将首次缴纳增值税无疑成为了多方关注的焦点。以二手房交易为例，目前二手房交易共需缴纳8种税，即营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税。其中，5.6%的营业税是向卖房一方征收，但随着未来房地产行业纳入营改增试点，二手房交易中的卖房一方此前所缴纳的营业税将不复存在，取而代之的便是增值税。

　　然而，由于增值税是以商品增值额作为计税依据而征收的一种流转税，因此，增值税此前只面向企业征收，并不涉及自然人。如此一来，如何征管又成了一道新的难题。不过中央财经大学税务学院副院长刘桓告诉北京商报记者，目前增值税共有两种发票，分别针对的是一般纳税人和小规模纳税人，其中对小规模纳税人征收增值税的经验就可以为个人缴纳增值税所用。

　　二手房税负不会高于当前

　　随着房地产行业逐步靠近营改增，个人之间的二手房交易在税负上又将呈现出怎样的变化?起码仅从数值推演上来看，二手房交易的税负相比以前确实要有所增加。

　　曾有人测算过，如果按照5.6%的营业税来征收，那么一套成交价为50万元的普通住宅需缴纳2.8万元的营业税。而如果按照业内普遍认同的11%的增值税率来征收，那么同为50万元的一套普通住宅则需上缴近5万元的增值税。最为关键的是个人住房交易并没有抵扣项，这也就意味着卖房一方要多承担2万多元的缴税压力。

　　但刘桓也表示，此次营改增的一个首要原则就是税负只减不增，因此，在他看来，二手房交易应当不会沿用房地产行业通用的11%的增值税率。

　　“二手房交易的增值税率应当不高于当前5.6%营业税的税率，是否会低如小规模纳税人3%的增值税率目前还不好说，这还需要相关政策对于二手房交易双方的性质进行单独说明。”刘桓说。

　　伟业我爱我家品牌中心总监孔丹也表示，从中央营改增的大方向上来看，改革的最终目的应该还是降低个人、企业的税收负担，因此个人二手房交易增收增值税后，交易过程中的整体税费缴纳额度应该是稳中有降的，但在具体操作过程中应该也会根据具体城市不同采取差别化政策。

　　一线城市或分别对待

　　调整交易税费往往是我国楼市调控的一项重要手段，虽然近年来政府的行政之手正在慢慢退出，但房地产交易环节税费变化却仍未停歇。2月下旬，财政部就联合国税总局、住建部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(以下简称《通知》)，首次将个人购买90平方米以上家庭惟一住房的契税征收税率统一调整为1.5%，而不再区分为1.5%和3%。

　　值得注意的是，当时这条政策就有意将一线城市与其他城市区别对待，《通知》明确表示，我国将对于个人购买家庭第二套改善性住房，房屋面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税，但北上广深四个城市暂不实行这一条新政。

　　孔丹直言，可见，中央愈发清晰的“分类调控”思路，意味着营改增实施差别化政策的可能性也越来越大。“因此，如果按照改革后，一线城市及重点二线城市二手房交易税费整体平稳;其他城市税费有所减免、降低的情况来看，各地楼市受营改增调整的影响也将有所不同，一线城市原本库存就不多，所以改革后市场波动应该不大，但三四线城市楼市很可能受新政刺激，加快去库存速度。”孔丹说。

　　不过，孔丹也表示，由于三四线城市购房需求始终难有明显增长，因此减免税费、信贷宽松等政策仍然无法为这些地区提供持续的去库存动力，长久来看，国家层面的投资更有针对性地向三四线城市流入，推动特大城市周边建设发展新的中心城市，对人口形成更大的吸引力，才是更关键的。

　　营改增最新政策对房地产有何影响

　　根据日前召开的国务院常务会议，从5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。

　　“营改增”将对个人二手房买卖造成什么影响?交易税费到底是会增加还是减少?“营改增”对于一线城市高涨的房价有抑制作用吗?

　　营改增是什么意思?

　　营改增其实就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，简单说一个产品100元生产者销售时已经缴纳了相应的税金，购买者再次销售时卖出150元，那么他买来的时候100元相应的税金可以抵减，购买者只需要对增值的50元计算缴纳相应的税金，同样营改增就是对以前交营业税的项目比如提供的服务也采取增值部分纳税的原则计税。

　　“营改增”，通俗来讲，就是把产品和服务一并纳入增值税的征收范围，不再对“服务”征收营业税,并且降低增值税税率。企业，尤其是中小企业若想尽快从中受益，使用航信软件“懂税的ERP”产品是一个普遍的共识，通过AisinoERP可帮助企业明税，懂税，算税。实现利润最大化。

　　营改增最新政策

　　18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营业税改征增值税(以下简称营改增)试点方案，明确自5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。

　　据悉，全面推开营改增试点，基本内容是实行“双扩”，一是扩大行业试点范围，二是将不动产纳入抵扣范围。届时，现行营业税纳税人将全部改征增值税，其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。

　　现在二手房交易要缴哪些税?

　　目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。

　　其中，营业税(不含附加税)税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。

　　2月19日，财政部等发布降低契税和营业税新政，2月22日执行。其中，营业税方面，个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

　　但“北上广深”四个一线城市暂不实施，也就是说，北上广深在营业税政策方面仍实行财税〔2015〕39号文，即个人购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。这里面多了一个普通住宅和非普通住宅的区分，对于这两者，各地规定不同，但一般是以144平米为界，以上为非普通住宅。

　　“营改增”后二手房交易税费是增是减?

　　“营改增”对于普通的购房人来说有什么影响?李克强总理曾表示，“营改增”之后税负只减不增，因此从理论上讲，二手房交易总体上应该遵循这一原则，但具体情况或许要根据实际来定。

　　比如，100万买一套房子然后150万卖出，如果符合征收营业税的条件，那么卖房时，其税基就是150万，按5%的税率来算，营业税额为7.5万。如果改为增值税，税基是50万，按照11%的税率来算，增值税额就是5.5万。这样说来税负减轻了。但如果增值的幅度比较高，100万的房子卖了200万，按营业税就是十万，按增值税算是11万，这样税负增加了。

　　根据现在北上广深营业税的征收政策，个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，这实际上和征收增值税就比较类似。

　　另外，需要指出的是，增值税有一个特点就是可以进行税前抵扣。营业税比较简单，就是根据营业额为税基征税，但增值税涉及到抵扣的问题。举例来说，一位消费者买房子之后，成本价是100万，但花了50万进行装修，出售之后，这些装修费用都沉淀在房子中，等出手的时候这部分资金能抵扣吗?如果抵扣的话，又是否算折旧?这都需要细则来确定。

　　上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建认为，到底是增是减需视不同情况而定，并不能简单断言二手房交易的税负一定是提高还是降低。

　　另外，营业税的增收有的免收，有的全额增收，有的差额征收，增值税是搞一刀切还是跟营业税一样，根据不同情况来确定是征是免，这也是影响税负的一大要素。

　　3月20日，财政部部长楼继伟在中国发展高层论坛上表示，财税部门正在紧密配合，制发营改增文件，并将和纳税人充分沟通，确保在5月1日开始实施。目前税收信息、基础信息、档案的迁移工作都已开始。据透露，营改增的政策文件和配套操作办法有望本周公布，方案文件有100多页。

　　有控制房价的作用吗?

　　刚刚过去的两会有一大热门话题就是房价，多部委已经明确表示要维持房价稳定。“营改增”对于稳定房价、防止房价过快上涨有积极作用吗?之前，很多人曾寄希望于房产税来维稳房价，但对此争议很大，目前来说，房产税立法还只是进入今年的预备项目。

　　从理论上讲，根据上述的计算方法，房价上涨幅度越大，增值税的税收就会越高。而涨幅比较小的话，增值税的税额就会少一些。从这个角度讲，也许会有一定的抑制作用。但影响房价上涨的因素很多，包括供求关系、人口流入(出)、收入水平、货币政策等等，单靠改变税收征收办法来抑制房价显然不太现实。从过往经验来看，如果房子供不应求，税负都可以转嫁给买房者。因此，也不太存在抑制房价的问题。

　　另据报道，未来营改增之后，企业的新增不动产可以抵扣，这将促进并扩大有效投资。但从另外一个角度讲，这实际上是在鼓励企业购买不动产进行税前抵扣，反倒会扩大需求，对二三线城市而言有利于去库存，对一线城市的房价理论上有推升作用

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