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5月,是全面推行“营改增”的首月。营改增落地后，二手房交易卖方需要缴纳增值税，不再继续缴纳营业税。增值税税率与营业税相同，但是计算方式不同，这就决定了增值税税额比营业税税额低。那么，个人出卖二手房应该怎么计算增值税?增值税征收细则是什么?不同地区增值税缴纳以及减免情况如何?

　　国税总局发文明确，个人转让住房，在4月30日前已签订转让合同，5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。

　　增值税税率是多少?减免规定是什么?

　　1、非北上广深地区增值税税率及减免规定：

　　①个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;

　　②个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

　　2、北上广深增值税税率及减免规定：

　　①个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;

　　②个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;

　　③个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　3、增值税附加税缴纳规定(营业税也缴纳，且比例相同)：

　　增值税附加税包括城市维护建设税(7%)、教育费附加(3%)和地方教育费附加(2%);附加税税额=增值税/营业税x税率，若增值税税额减少，附加税税额也会减少。

　　增值税计算方法

　　增值税=【含税销售额÷(1+税率)】x税率;

　　附加税=增值税x税率。

　　增值税计算器

　　此处以100万房产交易额为例计算增值税：

　　1、征收营业税时：营业税=100万x5%=50000元，附加税=50000x(7%+3%+2%)=6000元，营业税及其附加税共56000元。

　　2、变成增值税后：增值税=100万÷(1+5%)x5%=47619元，附加税=47619x(7%+3%+2%)=5714元，增值税及其附加税共53333元。

　　综合：营改增后，100万的房产税费能减少2667元。

　　营改增后，二手房买卖计税依据

　　5月1日营改增实施后，房地产交易与租赁的抵扣细则包括六点：

　　1、交契税时，计税成交价扣除增值税;

　　2、出租房产时，计征房产税的租金收入扣除增值税;

　　3、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为扣除增值税后的收入;

　　4、个人转让房屋的应税收入扣除增值税，增值税计入财产原值;

　　5、个人出租房屋的个人所得税应税收入扣除增值税，个人转租房屋的，在计算转租所得时扣除其向出租方支付的租金及增值税额;

　　6、已免征增值税的，不再扣减增值税额。

　　5月1日，营改增之后，卖房能省下一笔税费(超过两年的房产免征增值税，没有节省情况)。所以，卖产权在两年之内的房子要赚啊。

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