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2012年国家公务员考试申论热点——怎么看房价过高

　　● 房价过高症结何在?

　　面对过高的房价，很多人坦言越来越看不懂楼市了，买房似乎成为遥不可及的梦想。那么，到底是什么促成了目前的高房价呢?究其原因，大致有以下几个方面：

　　投资推动。随着人们收入增加，投资需求日益旺盛。但目前投资渠道偏少，近年来房价持续走高，使很多人以为房价只涨不跌、买房只赚不赔，纷纷加入“炒房大军”，住房消费存在严重的“投资化”倾向。投资过度就是投机，投机性购房之风愈刮愈猛，对高房价起到了推波助澜的作用。

　　资金推动。因为货币政策相对宽松，市场流动性充足，也就是说市场流通中的钱过多。2009年我国新增信贷规模近10万亿元，相当于过去三四年的增量。资金充裕必然刺激投资需求，而一些实体经济受金融危机冲击尚未完全走出低谷，大量资金就涌向房地产市场，必然使房价过快上涨。

　　地价推动。近年来，“土地财政”导致的地价上涨成为高房价的一大推力。所谓“土地财政”，就是一些地方政府依靠出让土地使用权取得的收入。比如，2009年沿海地区某市土地出让金收入达1200亿元，是地方财政收入520.79亿元的2.3倍。由于很多地方政府对“土地财政”过分依赖、对房地产业拉动经济增长过于倚重，再加上现行土地“招拍挂”(即土地用招标、拍卖、挂牌等方式出让)制度不完善，价高者得，造成“地王”频出，地价与房价相互影响、交替上涨。

　　制度原因。我国房地产市场的发展历史只有10多年，体制机制还不健全。比如，由于住房兼具民生和商品双重属性，大多数国家住房既有市场供应的商品住房，又有政府支持投资的公共住房，我国在过去10多年较为重视通过房地产市场解决住房需求，面向低收入群体的保障性住房供应不足，欠账过多，造成住房供应的结构性失衡非常严重。再比如，房地产税收制度不健全，中国是世界上少有的不征收不动产税的国家，使拥有或囤积大量住房的成本过低，也助长了投机。同时，房地产市场还存在不少权利不对等、信息不对称、竞争不充分的问题。

　　特别应看到，房价过高还与城镇化快速发展有关。近年来，城镇化持续快速发展，大量农村人口向城镇转移，城镇化发展及城镇人口自然增长对住房产生了新的较大需求，住房供应问题比较突出。按照1998—2008年的城镇发展速度推算，到2015年，我国城镇化率将提高到52%左右，城镇人口将超过农村人口。今后5年内，预计城镇每年增加1500万人，每年新增家庭500万户，其中大城市的人口聚集效应更加显著。同时，随着我国经济的快速发展，居民消费结构加快升级，住房改善需求显著增加，也加剧了城镇住房的供需缺口，带来了住房价格上涨的压力。

　　从更深层的意义上讲，高房价也是经济社会发展中的许多矛盾在住房领域的反映。比如，长期存在的城乡、区域发展不平衡问题仍然突出，大量人口向东部地区和大城市集中，造成这些地区住房压力过大;比如，现行的财政体制使地方政府的事权与财权不对称，成为引发“以地生财”问题的重要原因;比如，****现象在房地产领域比较突出，导致国家宏观调控政策执行力弱化;等等。这些问题都直接或间接对房地产市场产生着影响。高房价不单单是房地产领域的问题，而是各种因素共同作用的结果。

　　网友提问

　　网友：有人说高房价说到底是刚性需求支撑的，那么，房地产市场的刚性需求有多大，能在多大程度上决定房价走势?

　　答：所谓刚性需求，是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。房地产市场中的刚性需求，主要是指人们买房自住的需求，既包括首次购房，也包括改善性住房需求。一方面要看到，由于城镇化加速、消费结构升级、“小家庭”增加等因素的影响，住房的刚性需求是比较大的。另一方面也要看到，刚性需求会受价格、政策和心理预期的影响，如果房价过高，大部分刚性需求会推迟实现。只有房价回调到部分购房者能承受的程度，刚性需求才有可能释放。因此，仅靠刚性需求，支撑不了高房价。但刚性需求的存在，可以避免房价暴跌。

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